专家激辩房地产税！贾康：房地产市场稳住了，再确定试点扩围 新政频出激发房地产活力
专家激辩房地产税！贾康：房地产市场稳住了，再确定试点扩围 新政频出激发房地产活力，
专家激辩房地产税！贾康：房地产市场稳住了，再确定试点扩围
在全球经济动荡的大背景下，我国经济继续保持稳中向好的增长态势，成为全球经济的稳定之锚。作为财经领域的热门话题，房地产市场走势备受关注。
11月30日至12月1日，由搜狐财经主办的2023搜狐财经年度论坛在北京举办。30余位经济学家、企业家在此共同回顾与展望当前国际国内形势，探讨中国经济的变革与重构之路。
全国政协参政议政人才库特聘专家、华夏新供给经济学研究院创始院长贾康在论坛上对《华夏时报》记者表示，中国自2011年开始彻底告别两位数的高速增长阶段，中央要求认识、适应和引领新常态，以供给侧结构性改革为主线，打造现代化经济体系，实现以结构优化支撑的“升级版”的高质量发展。
“中国从大方向上看，房地产税势在必行，关键是怎么找到可行的方案。”贾康表示。在他看来，要到中国房地产市场稳住了，一些热门城市找到了合理机制，可以实现长期的、平稳的健康发展的时候，再去确定进入房产税改革试点扩围的具体地方。
而在国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华看来，近期被热议的新一轮“房改”，或将给未来房地产带来保障房与商品房“双轨制”的新格局。普通人是否还要买房因人而异，不能一概而论；原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏也认为，就像住房双轨制一样，年轻人也有走哪条轨的不同条件。
房地产市场需要慢慢复苏
对于房地产，东北证券首席经济学家付鹏表示，收入的增长不是决定消费信心的主要产物，是房价。房价涨幅远高于收入，地产若消退，对消费是直接冲击。
“中国房地产现在最大的问题是开发过度，开发过度的结果是建出来的房子已经超越社会需求。无论是民生的、居住方面的需求，还是经济发展所产生的商业上的需求，都已经超越现实。因此卖楼困难，但是如果把房价降下来，就会影响银行信贷。如果房子降价，也会影响个人财富的蒸发，影响消费意愿与投资能力，致使整个社会经济慢下来。”中原集团创始人、董事会主席施永青在接受采访时表示。
他认为，用“房住不炒”的标准规范市场，市场的需求就会比以前大幅下降。在这种情况下，以前靠高周转、高杠杆方式发展的开发商都会遇到财务问题，资金流会很紧张。在房住不炒及三道红线之下，开发商不可能卖得快，也借不到新钱、去还旧债。
对于破局之法，施永青表示，整个行业都要面对规模减小，产能减小的发展未来。未来与房地产有关的行业都会慢下来。
贾康则表示，房地产行业需要基础性制度建设。这个基础性制度建设首先要保证土地制度的改革。
“在土地制度的建设方面，必须有基本农田占比平衡机制之下，加上国家统计收储制度，以及整个国土开发合理规划底层规划，从容地让城乡结合部往外推空地，这是一个需要方方面面配套才能处理好的土地制度改革。”贾康表示。
在他看来，过去地方政府以融资平台发城投债来过日子，现在这些融资平台必须进行市场化转制，可以转成不同的形态。比如，公用事业的建设和运营公司，地方政策性金融机构也可能更充分地市场化，脱离地方政府背景走向全国市场和国际市场。但是不允许它们再给地方政府形成隐性负债，这是明确的要求。
“现在国与国之间的竞争，只能靠高科技，不能靠房地产角逐。国家的政策也会减少对房地产的依赖。作为行业的一份子，只能够面对现实，根据现实去调整规模，通过更好的发展模式，减少自己的成本，希望度过低潮，将剩余的消化掉，再重新起步。但是这样的日子可能不是几个月、一两年。需要相当长的日子，才能从市场的底部慢慢复苏。”施永青称。
实体经济仍需寻找未来的增长引擎
受到关注的不仅是楼市。
泓德基金董事长温永鹏在交流中表示，虽然中国股市最近两年表现不是很好，但实际上全A指数过去二十年，平均年化涨幅基本跟中国名义GDP平均增速比较一致。
“放在长期来看，这是中国的晴雨表，但拆开结构来看，大小盘风格的轮动，行业指数板块的轮动，以及成长价值之间的轮动，如翻江倒海一样剧烈。”温永鹏认为，这反映了中国经济过去二十年，走过别人几十年甚至更长时间的道路，而股市的反应都是超前的。
他判断，股价后面将进一步反映中国的科技创新、中国的高质量发展，在这些方向上，中国的市场可能会有进一步的表现。
不过，实体经济或将面临进一步的困难。
中国外汇投资研究院院长、独立经济学家谭雅玲表示，目前，发展中国家新兴市场的货币政策分化性、竞争性和恶化性或是一个严峻风险，所以2024年世界经济相对会更加动荡，商品价格、原材料价格，包括资产资金的价格可能跌跌宕宕、起起伏伏，这一点对市场信心会产生特别大的干扰，也是2024年到目前为止，比2023年更加复杂，更加不确定的关注重点。
面对席卷而来的新浪潮，企业应如何立足现在、布局未来，又如何打破旧有的经营模式，寻找新的增长点？来自芯原股份、华润啤酒、妙可蓝多、东星集团等企业的领军人物，以及文和友、海伦司、御风未来、火箭派等新兴创业者代表，解密优质企业在大浪淘沙中历久弥新的生存良方，寻找企业未来的增长引擎。
“芯片是高科技行业，高科技的发展，开放合作非常重要。在国际大环境下，我们现在是被脱钩的状况，可以存在‘部分脱钩、精准脱钩’，但是不应该也不可能完全脱钩，更不能主动脱钩。”芯原股份创始人、董事长兼总裁戴伟民表示。
在紫辉创投创始人郑刚看来，新常态首先和全球政治格局与经济增长密切相关。同时，数字化、新能源、新技术等也将推动人类迈向更加高效、清洁、可持续发展的经济和社会形态。
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新政频出激发房地产活力
转自：中工网
原标题：新政频出激发房地产活力
5月17日，房地产领域出台了一揽子政策。首先是调整金融政策，全面修复房地产发展动力。央行取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；央行和国家金融监管总局发布通知，居民家庭购置首套和二套住房，最低按揭首付款比例调整为不低于15%和不低于25%。首套和二套住房公积金贷款利率也同步下调0.25个百分点。更需要关注的是，17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议明确指出，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。如何看待房地产政策的这轮密集调整呢？
近期房地产市场呈现继续调整态势。从刚刚发布的4月份70城房价指数，以及1—4月份全国房地产销售数据来看，房地产继续处于调整期。一边是市场表现疲弱，另一边则是上亿新市民、年轻人，想要实现住房梦。根据“七普”数据，目前我国经济发达、外来人口和年轻人口相对多的广东与浙江两省，常住人口在就业地的住房自有率是46.2%和57.8%，说明这两个省的住房需求旺盛，后续增量市场发展空间也大。另外，结合近期南京、郑州等地推进二手房“以旧换新”的登记情况来看，城镇有房居民换房以改善居住环境的潜力也很大。
另外，定存利率已经跌破3%，进入“2时代”，但5年期LPR还在3.95%，首套房最低利率为3.75%，这就在一定程度上进一步弱化了居民通过按揭买房的意愿。再考虑到二手房挂牌量的攀升，当前的房地产市场环境已发生很大改变，需求端以新市民刚需和老市民换房为主，他们对价格和成本都非常敏感，客观上需要推进全链条降成本、降低门槛。因此，降低首套、二套房按揭首付比例和利率的政策，无疑是顺应需求端的变化。
此次降息叠加降首付，不仅购房门槛下降了，房贷月供压力也降低了，再加上自2022年以来，热点城市商品房价格已经连续回调了两年多，“降门槛+降房价+降利率”以及近期各地推进“以旧换新”在降低交易环节成本上的努力，意味着月供支付能力大幅度下降。有网友说，相比之前的高房价、高利率，现在同样的房子，月供几近少了一半。当月供可以承担，以新市民、年轻人等为主的刚需的购房意愿就会上升。这对于促进刚需、推动新房和二手房源的良性循环，活跃交易市场，推动去库存，稳定房地产价格体系具有重要意义。
除了需求端，供给侧发力也是这一轮房地产政策的一大看点。5月17日的会议提出，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。一方面，这是在供给端“做减法”，给市场传达降低库存的积极信号；另一方面，这一举措也主要在于推动保交房，即收回、收购土地，增加开发商可用资金，夯实房企交房的主体责任，让接下来进入交付阶段的新房顺利交付，打消市场对于期房交付的担忧，保障购房者权益。
更重要的是，此次会议还提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。对地方政府来说，每年都有公租房、配租或配售型保障房、拆迁安置房等筹集和建设任务。当市场存在大量的、区位分布很广的存量可选房源时，增量建设的必要性就下降了。将增量房源筹建与存量房源消化结合起来，因此具有了可行性。
不止于此，以近期重视的配租或配售型的保障房为例，前期认为这类需求主要集中在一、二线城市。但事实上，近年来随着产业内迁或重构，人口流动频繁，返乡人群增多，三、四线城市在积极建设新兴产业园区，外卖小哥、快递骑手、保姆家政、自主创业等新就业人群涌现，客观上也需要加大配租或配售型保障房筹建，未来收购存量房源用作保障房的潜力很大。
当然，要贯彻成本最低的原则（比如收购价为土地整理成本+建安成本），以及公开透明、市场化、法治化和商业可持续原则。比如，从房源选择到完成收购的所有环节，涵盖评估、收购价格、房源分布、尽职调查和风险评估等环节，都需要进行公示。总的来说，如果在需求端，刚需和换房群体对于低房价与低月供的期待得到满足；在供给端，存量房源得到积极消化，政府以合理价格收购部分商品房，并供给保障性住房，辅以金融扶持，定向配租或配售给保障人群，那么，房地产行业和市场都将逐渐稳定。
（李宇嘉，作者是广东省住房政策研究中心首席研究员）[db:内容]?