房地产金融新政密集落地，楼市表现如何？ 顶层规划首提“银发经济” 公募把握养老金融发展新机遇

房地产金融新政密集落地，楼市表现如何？ 顶层规划首提“银发经济” 公募把握养老金融发展新机遇， 

房地产金融新政密集落地，楼市表现如何？

转自：新华视点公众号

财经聚焦｜房地产金融新政密集落地，楼市活跃度明显提升

按15%执行首套房首付比例、取消房贷利率下限、下调个人住房公积金贷款利率……近期，多地优化房地产金融政策的消息纷至沓来，政策组合拳正加速落地见效。

多地快速响应 热点城市跟进

近日，重庆市民刘先生在两江新区某楼盘购买了自己的首套住房。“本来还在犹豫，刚好赶上重庆宣布房贷利率调整的利好，按照下调后的利率能省下几万元利息。我很快就和开发商敲定了合约，贷款更是没几天就放款了。”刘先生说。

从新政发布到变成“真金白银”，不少像刘先生这样的购房者享受了政策落地带来的红利。

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布多项支持房地产的金融举措。随后，湖北、广西、云南、山西、河北等省份快速响应，宣布将首套和二套商贷的首付比例调整至全国下限，同时取消房贷利率政策下限。近日，新政落地城市进一步扩围，上海、广州、深圳等一线城市发布了最新的房地产金融政策。

中原地产研究院的统计数据显示，已有超200个城市明确发布政策文件执行15%首套房首付比例，超250个城市明确取消房贷利率下限，超八成城市已落地执行新一轮房地产金融政策。

伴随多地密集出台优化举措，购房者负担有所下降。

武汉是新政发布后较早落地相关举措的城市之一。“目前，武汉的公积金贷款利率、商贷利率、最低首付比例，都处于近年来历史最低水平。”中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政介绍，新政落地后，武汉首套房商贷利率较此前下降约30个基点，有利于进一步释放刚需，促进扩大消费和投资。

银行是落地执行的重要一环。“5月24日重庆宣布调整住房信贷政策，我们第一时间推动政策落地，27日首批执行新政的房贷已开始放款，利率较此前普遍下降20个至25个基点。”中国农业银行重庆两江分行相关人士说。

“上海房贷政策优化后，改善性住房的利息支出明显减少。”上海中原地产分析师卢文曦测算，上海的二套房商贷利率从4.25%（非差异化地区）降低到3.9%后，按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，利息总支出可减少约7.3万元。

5月27日晚，不少购房者连夜到上海市嘉定区龙湖青云阙售楼处下定或咨询政策。新华社记者郑钧天 摄

改善市场预期 楼市活跃度提升

最近，前来武汉江城府营销中心看房的客户不少。“四号楼刚开盘10天左右，已有9位客户交了定金。”置业经理张帆介绍，一系列新政密集出台后，客户多了，也带动了成交。

记者从上海嘉定区龙湖青云阙售楼处了解到，5月27日“沪九条”出台当晚的来电咨询量比平时多了3倍。“置业顾问一小时能接到10余位客户的咨询电话。”项目营销负责人告诉记者，新政刚出半小时，就有购房者在确认可享受最新二套房首付比例后立刻下定。

业内人士介绍，近期，多地楼市热度有所回升，房产销售和中介机构的看房量、咨询量、下单成交量都有明显增长。

杭州贝壳研究院监测的数据显示，新政推出后的5月18日至27日，杭州二手房咨询量较4月份日均增长20.3%，带看量日均增长29.7%，下定量日均增长41.3%，市场信心在逐步修复。

记者从湖北住建部门了解到，当地新政出台后市场各方反应积极。以武汉市为例，5月22日至27日武汉新建住房销售面积16.82万平方米、1425套，较4月日均销量增长46.2%。

“目前，首套房首付款比例已达历史最低水平，二套房首付款比例也创下近年新低，这直接降低了购房门槛。对一些家庭而言，可以少筹几十万元的首付款。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，各地房地产政策接连落地，一定程度上满足了购房者的政策预期，有利于扩大购房需求。

深挖政策空间 助推楼市回暖

当前，房地产市场仍处于恢复过程中，不少房企面临经营困难，地方政府正在进一步深挖政策空间，在优化增量住房政策的同时，努力消化存量房产。

“部分在建商品住房消化速度趋慢，资金回笼也不及预期，影响了正常开发。”虞晓芬说，要进一步从需求端出台相关政策，激发有效需求、盘活存量资产，助力楼市筑底企稳。

在金融举措之外，多地积极推出配套政策：重庆出台多项人才购、换新购等优惠政策；上海推出多项新政聚焦新市民和青年家庭为主的合理住房需求；湖北鼓励高品质住宅开发，对架空层、空中花园等给予免计容奖励……

另外，郑州、南京、珠海等地国企已先行先试通过直接收购、以旧换新等方式参与到存量房的去化过程中。中国人民银行新设立的3000亿元保障性住房再贷款，可支持地方政府以合理价格收购已建成未出售商品住房用作保障性住房，推动商品房市场去库存，改善房企的资金状况。

“新政持续显效，有望进一步提振市场和消费者的信心。”卢文曦表示，新工具与各地的区域政策将进一步形成叠加效应，供需两端同步发力，多策并举稳市场，助推楼市回暖。

记者：吴雨、李晓婷、王自宸、林光耀、郑钧天


顶层规划首提“银发经济” 公募把握养老金融发展新机遇

日前，国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》（以下简称《规划》）。《规划》首提银发经济，鼓励金融机构开发养老金融产品，包括公募基金等。

业内表示，中央顶层规划首提“银发经济”，公募基金迎来养老金融发展新机遇。通过业内的大力推动，养老目标基金已成为重要的公募基金品类，也成为公募助力养老第三支柱建设的重要金融产品。

鼓励公募基金

开发养老金融产品

《规划》首提银发经济，在业内看来，顶层规划赋予以公募基金为代表的金融机构新的使命。

国投瑞银基金经理周宏成表示，经过20余年发展，公募基金已成为不可或缺的大众理财产品，公募基金管理人也是全国社保、企业年金的主要投资管理人之一。2018年以来，公募基金管理人陆续推出养老目标基金，策略涵盖目标风险和目标日期产品。无论从产品数量或是规模上，养老目标基金已成为重要的公募基金品类。养老投资立足长远，与公募基金长期价值投资的理念不谋而合。

沪上一位公募市场部人士介绍道，“人口老龄化是我国今后较长一个时期的基本国情，‘银发经济’也就是为老年人提供产品和服务的经济，养老金融是其中的重要部分，而养老FOF基金是目前市场上热度攀升的一个细分基金产品。目前我国FOF发展以公募基金为主，体现出在”风险可控前提下，追求绝对收益的特色。

平安基金养老投资总监高莺则介绍称，“养老FOF以公募产品作为主要的投资标的，由专业投资团队管理，根据投资者的年龄特征动态调整组合配置方案，选择阶段性最适合的公募产品进行配置。”

“这类产品的推出是建设第三支柱养老金，改善家庭资产配置，及推动养老体系长期发展的重要途径。前期有很多金融机构积极参与中登平台的相关产品对接和测试工作，为政策的落地做积极的准备。通过税延政策的推出，政府和市场协同发力，共同打造多层次养老保障体系。” 高莺说道。

养老目标FOF密集成立

养老目标基金自2018年获批成立以来在我国得到较快发展。Wind数据显示，截至2021年12月31日，我国市场共有153只养老目标基金（不同份额合并统计），总规模为1136.80亿元。其中，2020年、2021年分别有41只、48只产品成立，2019年则有52只养老FOF成立。

进入2022年，市场震荡之下基金公司布局养老FOF的步伐并未减速。年初以来已经有7只产品相继成立，分别来自银华、嘉实、工银瑞信、景顺长城等7家基金公司。截至2月25日，养老目标基金总数量达到160只。

从基金管理人来看，这160只养老FOF涉及51家基金公司。其中华夏基金与工银瑞信基金布局得最多，旗下分别有8只养老FOF成立；南方基金、嘉实基金、汇添富基金次之，目前旗下有7只养老目标基金；此外，博时基金、广发基金、华安基金也在养老目标基金方面花费较大气力，旗下分别有6只相关产品。

业绩方面，绝大多数成立时间满一年的养老FOF成立以来斩获正收益。具体而言，截至2月25日，成立于2019年4月的华夏养老2045三年回报率为66.55%；同月成立的嘉实养老2050五年也获得了65.89%的收益；此外，分别成立于2018年10月、11月的中欧预见养老2035三年和南方养老2035三年成立以来也获得60%以上的净值增长率。

另有兴全安泰平衡养老（FOF）、中欧预见养老2050五年、嘉实养老2040五年、华夏养老2050五年、汇添富养老2050五年等收益也比较稳健。

值得一提的是，基金公司当前布局养老FOF的热情有增无减。Wind数据显示，截至目前，来自7家基金公司的7只养老FOF正在发行，其中5只于2月份启动募集。另外，广发安裕稳健养老目标一年持有即将启动认购。

成为银发经济

重要“助推器”

与其他金融机构相比，公募基金在养老第三支柱建设及相关金融产品开发、管理方面优势突出。未来公募基金表示将在产品和投资等多方面持续深耕，推动银发经济发展。

“从海外发展历史来看，”谈及公募养老FOF的发展前景，国投瑞银基金经理周宏成分析称，公募基金是第二、第三支柱的重要投资工具；第二、第三支柱长期稳定的资金也是公募基金规模增长的动力源泉。我国居民收入水平随经济不断提升，大众存在较强的养老投资需求，公募养老产品将成为行业成长的重要基石。

在周宏成看来，公募基金是银发经济发展的“助推器”。无论是养老产业主题基金，或是传统全市场投资基金，均将未来增长空间巨大的银发产业相关公司证券作为重要的潜在投资对象。

海富通基金FOF投资部总监朱赟认为，2022年是FOF颇具投资价值的一年，不仅股票和债券的投资机会势均力敌，股票市场的机会也将进一步分化，FOF善于做资产配置、风险高度分散的优势或将突显出来。

“FOF产品通过配置不同风格不同基金经理管理的基金构建组合，本身就从风格和个人投资能力上进行了更广的拓展，因此长期看FOF应更能适应不同市场环境，追求稳健优异的业绩。”朱赟表示。

事实上，公募助力“银发经济”并不局限于养老金融产品的布局。“银发经济”题材相关的概念股票去年也得到市场重点关注，养老金融、养老服务产业链、养老新消费、养老医疗等细分赛道都一度出现过短期剧烈上升情况。业内认为，在政策支持下，相关康复、养老服务提供商的运营成本有望降低，相关领域将迎来较大发展机遇。

（文章来源：中国基金报）[db:内容]?