深圳广州，地段价值排名 火爆发布会后特斯拉一夜蒸发4900亿，为啥市场这么不买账？

深圳广州，地段价值排名 火爆发布会后特斯拉一夜蒸发4900亿，为啥市场这么不买账？， 

深圳广州，地段价值排名

很多老铁都在问：牛还在吗？答案是肯定的！只是从疯牛，变成了慢牛。大家不要低估了上面的决心。

慢牛的结果必然是分化，市场都是权重搭台，题材唱戏，接下来选对板块和标的才是关键。如果你不知道接下来题材的方向，可以去看看圈内顶级大佬老乔的操作。远的不说，之前带领粉丝操作的银z杰、东方cf全都翻番，并且在10月8号明确提出情绪高点，让大家轻仓。吃到了利润还规避了风险。这些全都是公众号文章提前发布，妥妥的马前炮。

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以下为正文：

1、深圳

上一波房地产周期，深圳市是领涨先锋，我给送了一个外号，炒房第一城，结果全网都火了。

那时候的确太疯了，深圳房价最高涨到7.5万多每平米，核心区干到9-10万每平米，比北京都贵。

当地涌现各种炒房团，从全国各地拉客，加好几倍杠杆去买深圳的房子。甚至还把深圳的房子证券化，分开股份集资购买。

楼市有一个定理：

一旦出现超配杠杆炒房现象，那么就离大跌不远了。

最后深圳楼市政策速冻，房价均价从最高7万多每平米，一路跌到4万左右，一地狼藉。搞房产证券化的被抓了，带头炒房的一把手直接下马。

一朝楼起，一朝楼塌，最惨的是土里埋的累累白骨，被忽悠到深圳高位接盘的购买力，这两年断供法拍的核心人群，就是他们。

其实深圳的基本面一直都没怎么变过，一直都是全国经济活跃，创新能力最强的头部城市之一。

当初的大跌，主要是因为房价过度泡沫化+金融贸易战+过度调控 ，三者合力打崩了预期，导致出现恐慌踩踏行情。

不过也正是这次房地产硬着陆，让深圳人开始学会敬畏市场，知道房价不是想多高就多高，脱离实际，可以妄涨。

所以即使去年一二再再而三的刺激，深圳楼市都比较保守，迟迟不见反弹，这种慢节奏其实正在说明，深圳走入了价值成长的通道。

正是这种低调踏实的走线，让我觉得深圳已经实现了筑底逻辑。所以今年上半年，我告诉大家，深圳的房子可以上车了。

具体原因有三点：

1、深圳房价从最高位7.5万每平米，下调至4.5万/平米，大跌了40%，基本跌回了2016年6月的水平，四大一线城市内属于回调较充分的城市。深圳2016年GDP在2万多亿，而2023年是3.46万亿，涨幅高达67.7%，人均增速也在全国位列前茅。

（数据：好好选房）

2、今年上半年，深圳经济增速高达5.9%，四大一线城市之首，进出口贸易创造历史新高，规模居全国首位，而且接下来全球QE，意味着深圳作为最大的进出口城市，经济增量将继续抬升。

同时还有电动汽车、锂电、太阳能电池“新三样”和手机、电脑、家用电器“老三样”的合力，让深圳先进制造业与传统产业一样吃香。北上通道打开，香港人到深消费，又进一步提高了居民收入。

3、因为城市面积有限，这些年深圳的库存并没有出现大的增量，人口也在持续流入的趋势，那么按照人均购买力来讲，深圳楼市出现了健康化发展态势。

综上三点，深圳楼市为人们打开了窗口期，今年黄金周楼市火爆，新房认购量暴涨664%，开发商收回折扣，销售忙到没空吃饭，也在意料之中。

虽然深圳很难复刻2015年领涨行情，但接下来一定会紧跟北京和上海，走出反弹趋势。按照深圳目前的热钱体量，很可能局部板块的价格反弹力度要更高一些。

所以想在深圳买房的一定要赶在2025年3月小阳春到来之前，而想卖房的，也一定要等到2025年的小阳春，这是一个关键节点。

根据目前的价值判断，深圳这波涨起来，很难再回调了，价值成长和泡沫成长的逻辑还不一样。

不过深圳也存在板块效应，分化也明显，那么到底买哪里呢？以下是我的一些建议：

1、第一梯队是南山和福田。 但南山不买南头、南油、南山中心和西丽这四个板块；而福田不买华强南，这个板块太老了，有很多港式楼，圈层感较差，不买八卦岭，这个地方学区溢价太高，而且居住环境一般。

2、第二梯队是宝安、龙华、罗湖，光明。

宝安的价值仅次于南山和福田，因为深圳是向西发展的，未来核心产业都会在这边。但宝安发展时间也很长了，只有宝中、新安和碧海三个地方可以买。

龙华沿着梅林关-北站-红山和上塘选择，红山、北站是重点，不买观澜。罗湖是老区，但整体位置没问题，要关注城市界面因素，不买泥岗、国贸、清水河和草铺这几个地方。

光明是新区，兑现时间比较长，但如果未来发展起来，势能要超越宝安很多板块，光明目前能买的就是光明大街到凤凰城沿着光明大道这一带的范围。

3、第三梯队，龙岗、盐田、坪山、大鹏新区、深汕地区等。

龙岗的区域划分很奇怪，其实一部分价值不错，属于第二梯队，跟龙华相抗衡，其中可以买的是大运、龙岗中心城、坂田和南岭、百鸽笼、布吉关、石芽岭一带，其中石芽岭比较新，14号线加持直达福田，百鸽笼的学校和商业都不错。

盐田、坪山、大鹏、深汕地区没特别需要，不建议买，太偏了，而且未来深圳要大量建人采访，保障性住房，这些很难发展起来的郊区，基本都会被平替掉。如果预算有限，不如往核心区买小一点的住房，起码保值。

4、深圳这个地方，新贵比较多 ，城市整体人口结构年龄非常年轻，对板块的居住氛围，界面品质，房屋年龄结构要求较高，所以 买新不买旧基本是共识。

5、要么不买，要么买价值高一点的房子。 因为深圳虽然比较赚钱，但整体的财富差距很大，富人和普通人的划分界限明显，低端人群接盘能力有限。所以买太便宜的房子，流动性太差，很容易砸在手里，不如租房。

二、广州

广州是我比较喜欢的一个城市，美食多，有文化底蕴，相对于深圳的高级感，这里更踏实朴实一些。

生活节奏相对较慢，物价相对较低，也给了更多外地人生存空间，不至于压力那么大。

但广州这些年在发展层面出现了一个致命问题， 摊大饼 。东搞搞西瞧瞧，南沙想成为大湾区第一新区，结果北面又想有一番作为。

没有任何一个城市能摊出大饼，就连帝都北京都不行，这不仅考验一个城市的财政实力，更多是企业是否能成群，资源是否能集中发展，得到更强力的反馈。

在这一点，深圳就做的很好，玩命向西，先把西面搞起来，再折返向东，集中力量办大事，这样有助于经济的增长效益。

其次，广州在产业发展方面，有些找不到方向，高溢价的科技产业和金融被深圳抢走了，更关键的 进出口贸易和汽车工业，也被深圳挤压。 就连跨境电商，也存在与横琴新区的角逐。

所以广州今年上半年，经济增速只有2.5%，跑输大盘，被重庆超越，痛失全国第四经济城的位置。

叠加房地产库存属于四大一线城市规模最大的一个，所以这次推出政策，一次性脱光了，基本跟二线城市对齐了。

但一线城市毕竟是一线城市，广州虽然短期失速，但底子厚，城市能级高，在大湾区建设中一直都是老大哥的身份，拥有财政调度权，现在出现了问题，未来大概率会修复。

所以在房地产层面，不能做出长期看空逻辑，而是继续以全国第四的身份，作为价值对比。

按照周期角度，广州在上一轮的表现中，属于不是特别出彩的一个，最高房价跑到4万多，然后兜兜转转均价跌回至2.4万左右的水平。

又因广州面积实在太大了，一些边远郊区房价基数太低，拉低了均值，所以抛开花都、从化这些地区讲，整体广州的房价在3万左右的水平，基本属于健康价。

但也要分区域，这些年广州摊大饼，注定大部分区域会出现长期横盘的现象，换句话说，在广州买房，要更谨慎一些。

以下我的建议：

1、广州是四大一线城市分化最撕裂的地方，如果买到 从化、花都、增城，基本就是房住不炒了。

2、不好看南沙 ，虽然广州没少花钱，但距离主城区太远了，人才不愿意过去，企业也不愿意过去，在新区打造的逻辑上，距离就是资源，如果主城区无法导入，那意味着这块土地发展会是一个超长期过程，可能10年也可能是15年，再加上广州摊大饼的逻辑还未实质改变，这种纯新土地打造的新城，概念兑现很可能是长期大饼。

3、第一梯队是天河和越秀。 天河的价值梯度是珠江新城、金融城-鱼珠、天河公园、天河北、员村、智慧城-奥体、广氮、五山龙洞和其他。

越秀的板块梯度是二沙岛、环市东、东风东、东山、市府、五羊新城、五羊西、桂花岗。越秀区的板块分化没有那么大，买什么房根据自己的资金量选择。

4、第二梯队海珠、荔湾。

海珠：琶洲东西南中、滨江东、广州大道中、滨江西、滨江中、同福西、工业大道北中南。荔湾：白鹅潭、广钢新城、老荔湾、花地湾、西塱。

5、第三梯队：番禺、白云、黄埔

番禺：万博、汉溪长隆、番禺广场、广州南站、创新城和大学城。白云：白云新城；嘉禾望岗、设计之都、梅花园、京溪和同和、金沙洲、白云湖、南湖、三元里、罗冲围。黄埔：老黄埔（鱼珠、大沙东、大沙地、文冲）、科学城核心区；香雪、黄陂、金峰、开发区等。

6、在广州买房，核心与非核心区的价值梯队差距较为分裂，但核心区内，各个板块的价值梯队差距较小，具体小区，鸡头要比凤尾强。

7、广州地段，好的过于好，差的过于差，好像是两个城市一样，外围区域有且仅有自住价值，而核心价值梯队，基本以广州“珠金琶”黄金三角向外辐射。因为产业比较聚集，所以外围基本都以地铁通勤为核心卖点。

8、番禺、白云、黄埔尽量买第一板块，第一板块和第二板块价值差距巨大。

9、广州不限购后，短期会带来全国买房客较大的冲量，导致边郊新盘价格上涨，但基本未来都会被套牢，所以要分清楚长期价值和短期价值，不要被气氛带偏。


火爆发布会后特斯拉一夜蒸发4900亿，为啥市场这么不买账？

最近，特斯拉的无人驾驶出租车无疑是整个科技界、汽车圈最靓的仔，几乎所有人的目光都盯着这场万众瞩目的发布会，然而就在特斯拉火爆发布会后特斯拉一夜蒸发4900亿，让人不禁想问为什么资本市场这么不买账？其中原因到底在哪里？

一、火爆发布会后特斯拉一夜蒸发4900亿

据界面新闻的报道，在延期两个月后，特斯拉向外界揭开了其无人驾驶出租车（Robotaxi）的神秘面纱。近日，特斯拉在发布会上正式亮相名为“CyberCab”的Robotaxi产品，标志着该公司在自动驾驶领域迈出了新的重要一步。

特斯拉CEO马斯克用一种最为直观的出场方式对外界展示了新车型的自动驾驶能力，他直接乘坐在副驾驶席位登上讲台。同时，在登上展台之时，马斯克对外宣布现场已有近50辆CyberCab在场运行，暗示特斯拉已具备该车型的小批量生产能力。新车预计成本低于3万美元，有望于2026年开始投入规模化生产。

在技术层面，特斯拉的“完全自动驾驶”（FSD）系统持续更新升级，目前已有超过40万辆车在全球范围内采用这款测试版系统。数据的持续积累使得系统能够更精准地响应复杂的交通状况，从而逐步提升其安全性和可靠性。

马斯克表示，借助特斯拉的规模经济优势，FSD通过大量实地学习不断迭代，预计将进一步加速功能的完善，并最终实现完全自动化的FSD。

不过，让人意外的是，据每日经济新闻的报道，虽说20台Robotaxi（无人驾驶出租车）的亮相让人眼前一亮，但覆盖特斯拉的分析师几乎一致认为，整体缺乏细节，市场和投资者并未从马斯克口中听到他们希望听到的内容。马斯克未能解答的疑问至少有三个：特斯拉Robotaxi何时能落地，特斯拉完全自动驾驶（以下简称FSD）技术有无最新进展，以及外界期待已久的低成本车型何时发布。

在随后开盘的美股交易中，特斯拉大跌8.78%，市值一个交易日蒸发近700亿美元（约合人民币4947亿元）。网约车公司优步（Uber）大涨10.81%，盘中创出历史新高，莱福特（Lyft）亦大涨9.59%，无独有偶，特斯拉的国内竞对百度也出现了股价的上涨，原因是分析师称，特斯拉（的Robotaxi）缺乏细节，缓解了竞争。

而据北京日报的报道，不仅特斯拉，目前我国也有大量公司奔袭在自动驾驶这一未来产业赛道上。目前，以萝卜快跑等为代表的自动驾驶企业在广州、北京等城市开展路测和运营。前不久，萝卜快跑曾经引发了整个市场的热议，可以说打响了中国自动驾驶出租车的第一枪。

二、为啥市场这么不买账？

特斯拉市值一夜蒸发4900亿的事件，如同一场市场情绪的骤变，让不少人都会感到非常愕然，这到底是怎么回事？为啥市场这么不买账？我们该怎么分析这件事？

首先，发布会虽然惊艳但是问题更多。特斯拉的发布会虽然在某些方面展现出了惊艳之处，但问题也接踵而至。就拿 Robotaxi 来说，尽管它被公布了 2026 年生产的时间表，可这仅仅是一个模糊的时间框架，并没有确切的上市时间，更缺乏市场所期待的详细细节。对于投资者和消费者而言，这样的信息显然是不够的。在竞争激烈的市场环境中，不确定性往往会引发担忧和质疑。

没有具体的细节，就意味着无法准确评估其成本、性能、市场需求等关键因素。比如，车辆的续航里程、充电时间、乘坐舒适度等方面的细节缺失，让人们难以想象这款产品在实际使用中的表现。而且，生产过程中可能遇到的技术难题、供应链问题等也都因为缺乏细节而变得更加扑朔迷离。投资者们担心这些不确定性会转化为风险，从而影响公司的未来收益，这也就不难理解为什么市场会对此持谨慎态度。

更何况，自动驾驶本身就是一个需要不断突破当前桎梏，寻找与各地法律相适应相磨合适合点的过程，这远比其他的新技术的应用更加艰难，而马斯克当前的表态明显难以达到投资者的预期，一个连量产和应用尚未完全达到的产品，如何能让市场相信其真正的价值？

其次，自动驾驶也没能满足市场预期。特斯拉的全自动驾驶系统（FSD）一直是公众关注的焦点。在这次发布会上，马斯克对 FSD 进行了阐述，但市场并没有看到真正的发展机遇。马斯克所描绘的更多像是一个远期的愿景，而非切实可行的发展路径。

FSD 作为特斯拉的核心技术之一，其发展前景被寄予厚望。然而，发布会中所展示的内容并没有给市场带来足够的信心。一方面，全自动驾驶技术在实际应用中面临着诸多技术难题，如复杂路况的识别、恶劣天气条件下的可靠性等。尽管特斯拉在这方面进行了大量的研发投入，但目前的技术水平仍未能达到市场的高期望。

另一方面，马斯克在发布会上的表述可能过于理想化。他所描绘的未来交通场景虽然令人向往，但在短期内难以实现。市场更关注的是当下的实际进展和可预见的未来成果。而特斯拉在 FSD 方面的进展似乎并没有跟上市场的预期，这使得投资者对其未来的盈利能力产生了怀疑。

第三，友商的竞争优势无疑更加明显。著名相声大师郭德纲有个经典梗叫做“全靠同行衬托”，这句话用在中国自动驾驶上就显得非常恰当，以国人最为熟悉的萝卜快跑为例，它在自动驾驶领域取得了显著的成绩。萝卜快跑平台累计订单已超过 700 万单，这一数字充分说明了其在市场上的受欢迎程度。

萝卜快跑已经在包括北京、上海、广州、深圳、重庆、武汉等 11 个城市开放载人测试。这不仅展示了其技术的成熟度，也体现了其在市场拓展方面的积极态度。通过在多个城市的实际落地，萝卜快跑积累了大量的用户数据和运营经验，能够不断优化其服务和技术。

而且，萝卜快跑还在进行全球布局。这意味着它不仅在国内市场取得了成功，还将目光投向了更广阔的国际市场。这种积极的拓展策略与特斯拉形成了鲜明的对比。特斯拉虽然在全球范围内有一定的影响力，但在自动驾驶的实际应用和市场推广方面，似乎落后于一些友商。

友商们的快速发展和实际成果让市场看到了更多的选择和可能性。在竞争激烈的市场环境中，投资者和消费者会更加倾向于那些能够提供实际价值和成果的企业。萝卜快跑等友商的珠玉在前，使得特斯拉在市场中的竞争优势受到了更多的挑战，也进一步影响了市场对特斯拉的信心。

第四，自动驾驶的时代我们到底该怎么看？从长期来看，全自动驾驶技术的确是市场的大势所趋，特斯拉也的确是市场最早布局自动驾驶的新能源巨头。然而，这次的发布会明显没给市场提供真正有价值的长期预期。

马斯克仿佛说了一个很好听的故事，但这个故事离落地还有非常长的距离。在资本市场中，投资者越来越注重实际的业绩和可预见的未来收益。特斯拉的发布会虽然充满了未来感和科技感，但缺乏具体的商业计划和盈利预测。

对于长期投资来说，市场需要看到公司在技术研发、市场拓展、成本控制等方面的明确策略和实际进展。而特斯拉在这次发布会上并没有充分满足市场的这一需求。例如，在成本方面，特斯拉没有给出 Robotaxi 等新产品的成本估算，这让投资者难以判断其未来的盈利能力。

毋庸置疑的是特斯拉这次发布会后市值的大规模蒸发，直接反映了市场对其的不满和担忧。市场需要的是实实在在的成果和明确的发展方向，而不是仅仅停留在愿景和概念上。特斯拉要想重新赢得市场的信任和支持，就必须在技术研发、产品细节、市场推广等方面做出更多的努力，将美好的愿景转化为实际的价值。只有这样，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现可持续的发展。?